La plusvalía es un impuesto local que se paga al ayuntamiento al vender un inmueble. Claro está, siempre que este haya visto incrementado su valor desde que el propietario lo comprara, tiempo atrás, hasta el momento de su venta.
Se trata de un mecanismo para equiparar el valor de las propiedades según los cambios acontecidos en el mercado durante los años de su posesión. Así como los años de posesión disfrutados.
No obstante, es el terreno mismo, tenga o no vivienda construida, lo que se grava con el impuesto de plusvalía. Y, para calcularla, primero hay que restar el valor de venta actual del valor de compra o lo que costó en el pasado.
Así sabremos si ha habido un incremento del valor. Tras esa resta, el número resultante se debe multiplicar por un porcentaje, el que se extraiga del valor catastral del terreno.
Variables que intervienen en el cálculo de la plusvalía
Hemos nombrado ya dos de ellas; por un lado, la diferencia entre el precio de venta y el precio al que se adquirió la vivienda. Por otro lado, hemos tenido en cuenta el valor del suelo según el registro catastral.
Pero también es importante tener en cuenta los años de posesión del inmueble o la propiedad sobre la que se quiere calcular la plusvalía.
Y, como hablamos de un impuesto municipal, cada ayuntamiento puede establecer el coeficiente a aplicar dentro de sus cálculos. Atribuyendo más o menos valor a cada una de las variables.
Esto es así por dos motivos principales. En primer lugar, por la Ley Reguladora de las Haciendas locales o Ley de Haciendas locales, de aplicación en toda España.
Por el otro, gracias a las ordenanzas locales de cada consistorio, que también recogen diferencias entre las ubicaciones urbanas dentro de su término municipal.
Calcular el porcentaje del valor catastral del terreno
Este porcentaje, que hay que aplicar a la fórmula para calcular la plusvalía, se puede consultar en los recibos del Impuesto por Bienes Inmuebles o IBI. En concreto, en el último recibo que se haya abonado.
No obstante, este cálculo ha sido recientemente modificado para beneficio de los ciudadanos.
Modificaciones en el cálculo de la plusvalía de Orihuela
Una modificación que dará como resultado una reducción de hasta un 25 % sobre el capital según el cálculo anterior. Porque, dentro del margen de que dispone cada ayuntamiento, el consistorio de Orihuela ha decidido aplicar un gravamen del 28 %, en lugar del 30 habitual.
Así, multiplicaríamos la diferencia de valores por 2,8 para calcular el pago y por los años de posesión de la vivienda.
A esta rebaja se añaden dos tipos de bonificaciones, que también afectarían a las herencias. Pero se mantiene el margen de 30 días para abonar el impuesto correspondiente, pudiendo solicitar una prórroga en casos particulares.
Conflicto entre plusvalía y el Tribunal Constitucional
Las modificaciones respecto al impuesto de plusvalía han sido motivadas por una sentencia del Tribunal Constitucional en el 2021. En esta ocasión, dicho impuesto fue catalogado como abusivo, ofreciendo un plazo a los ayuntamientos para que se adaptaran a la nueva normativa.
El TC anuló el artículo 107.1 que regulaba la base imponible que había que aplicar en el cálculo del impuesto. Asimismo, el artículo 107.2.a se declaró inconstitucional y era este mismo el que establecía que se tomaría la variable del valor del suelo según el IBI.
Por otro lado, el apartado número 4 se declaró nulo por completo y es por eso que el cálculo ha sufrido diversas modificaciones.
No obstante, es interesante acudir directamente al ayuntamiento de Orihuela para consultar cada caso concreto antes de realizar cualquier operación de compraventa.
Otra opción es acudir a los profesionales inmobiliarios para consultar los detalles en vigor respecto al nuevo cálculo del impuesto de la plusvalía municipal.
Es por eso que en Red Oriol de Orihuela estamos siempre informados de cualquier novedad acontecida en el mercado inmobiliario. Ya sea por cambios legales en los impuestos, como es el caso, o por otro tipo de variables.
Te ofrecemos nuestra experiencia para realizar cualquier operación de forma transparente y con todos los datos necesarios para obtener siempre el mayor beneficio.
