Consejos para comprar una vivienda de obra nueva: pagos y contratos que debes conocer
Comprar una vivienda de obra nueva conlleva una serie de pasos bastante estructurados. No obstante, es interesante que prestes atención a los detalles legales, financieros y administrativos para que todo esté correcto y no haya sorpresas.
Vamos a ver paso a paso lo referente a los pagos y contratos para comprar una vivienda de obra nueva.
Una investigación previa es importante
No está de más que puedas dedicar algo de tiempo a investigar al promotor y la promoción de obra nueva que te interesa. Busca proyectos anteriores, opiniones de otros compradores (a veces hay foros) y revisa la información.
También puedes asegurarte de que la empresa cuenta con las licencias correspondientes (urbanística, de obra, de primera ocupación). Si acudes al ayuntamiento te podrán ayudar con estos detalles.
Un análisis de la memoria de calidades
Verás que algunas memorias de calidades están redactadas de forma tal que parece que te están dando lo mejor de lo mejor en cada metro cuadrado. El problema es entender cuándo es así y cuándo no.
Revisa el tipo de suelo o de suelos que te ofrecen, si son porcelánicos, de parqué u otros. También debes consultar el sistema de aislamiento y climatización porque de él dependerá el consumo energético y, por lo tanto, tus gastos futuros en suministros.
Asimismo, fíjate en la calidad de los sanitarios, la carpintería o incluso de los electrodomésticos que se incluyen. Busca referencias en Internet. Y si te ofrecieran algo como “ventanas de aluminio con rotura de puente térmico” en la memoria de calidades, revisan bien el contrato para ver si se especifica igualmente.
El contrato de reserva
Asegúrate de leer el contrato de arriba abajo y cotejarlo con la memoria de calidad, tal y como te indicábamos anteriormente. Algunas de las claves serán:
- Que especifique correctamente el plazo para formalizar la compraventa.
- Que especifique igualmente cuáles son las condiciones para recuperar tu dinero en cualquier caso. Por ejemplo, si el promotor incumple lo que se especifica.
Dicha reserva ronda los 3.000 € y hay promociones que ofrecen a la venta las viviendas antes incluso de conseguir las licencias correspondientes. Por eso es importante que sepas cómo romper dicho contrato y las condiciones para recuperar el dinero que ofreces por anticipado.
El contrato de compraventa
El contrato de compraventa suele firmarse al inicio de las obras o en algún momento desde su inicio hasta la entrega de llaves (firma de escrituras ante notario). En él se establecen principalmente los aspectos siguientes:
- Cuál es la fecha de fin de obra con total claridad y las posibles penalizaciones si ésta no se cumple.
- Cuál es el plan de pagos establecido desde el momento de la firma del contrato hasta la entrega de llaves. Con detalles del importe, las fechas de cobro y el montante que quedará pendiente de pago al final.
- Cuál es la garantía bancaria o el aval para esta operación, para asegurarte de que tu dinero podrá ser reembolsado si la obra no se termina o surge cualquier inconveniente.
Piensa que vas a disponer de unos 24 meses aproximadamente para hacer tus aportaciones, que es lo que suele durar una obra. Y, en ese tiempo, podrás hacer aportaciones que cubran un 10, un 20 o un 30 % del capital total.
De esta forma, en el momento de firmar las escrituras y un posible préstamo hipotecario, solo te quedaría pendiente el porcentaje restante por abonar.
Los pagos anticipados durante la construcción
A la hora de formalizar esos pagos recurrentes durante el tiempo que esté tu vivienda en obras, asegúrate de que todos los pagos están avalados. Exige factura o recibo por cada uno de ellos y asegúrate de que el aval bancario los cubre.
La entrega de tu vivienda
Al finalizar la obra te permitirán una o más revisiones de la vivienda y es el momento de ver que todos los detalles estén correctos. Con la memoria de calidad en mano, fíjate en que todo esté según lo estipulado.
Y, en el documento de entrega, deben incluir el acta de entrega y la cédula de habitabilidad. Así tendrás la certeza de que las viviendas han sido revisadas por la entidad competente.
Además, tendrás que abonar el 10 % del IVA (al ser vivienda de obra nueva) y la notaría y registro, que suman un 1 o 1,5 % adicional. Así como los gastos de tasación y apertura si vas a pedir una hipoteca.
La postventa garantizada
Según la Ley, la promotora está obligada a ofrecer garantías después de la entrega de las viviendas. Por ejemplo:
- 1 año de garantía para defectos en los acabados, incluyendo la pintura y los suelos.
- 3 años de garantía para los defectos estructurales considerados menores como las humedades y las instalaciones en general.
- 10 años de garantía para los defectos estructurales considerados graves como los relativos a los cimientos o tejados.
En Red Oriol de Orihuela hemos participado en la promoción y venta de diversas viviendas de obra nueva y podemos ayudarte para que el proceso sea seguro y ágil. Ven a vernos y encontraremos para ti justo lo que necesitas.
