Un contrato de arras es un documento que expresa un acuerdo privado entre las partes, en este caso: comprador y vendedor de un inmueble. Y en él se especifican diferentes pautas establecidas previamente como el precio de venta. Así como la fecha para la formalización o la cantidad entregada a cuenta por el inmueble.
Ahora bien, se trata de un contrato con validez legal y es por eso que hay que conocer bien los detalles y saber en qué debemos fijarnos para no salir perjudicados. Vamos a ver los puntos más importantes.
Lo primero es una identificación completa y detallada
Lo primero que debes considerar en un contrato de arras es la identificación de los implicados. Es importante que te asegures de que están todos los datos de la otra parte y los tuyos. Es decir, DNI o NIE, nombre completo, dirección, etc.
Y, en esta identificación, también se incluye el inmueble. Así, además de los datos de las partes, también deben figurar todos los detalles relacionados con la propiedad. Como referencia catastral, dirección, superficie, tipo de vivienda, etc.
El precio de venta o valor del inmueble
Una vez se llega a un acuerdo entre el comprador y el vendedor, se debe dejar anotada la cantidad acordada. Dinero que recibirá el vendedor y que deberá abonar el comprador. Comprueba siempre este dato.
Y a esto le seguirá la forma de pago escogida, si se va a abonar el dinero mediante transferencia, con cheque bancario o cualquier otro formato. Y también si la parte compradora va a financiar la propiedad mediante hipoteca.
El importe que se entrega a cuenta
Esto es la cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor en concepto de arras, dando nombre al propio contrato. Se trata de una reserva o adelanto que formaliza la operación.
Así, el vendedor acepta reservar la vivienda hasta la fecha de la compraventa y ambos obtienen una mayor garantía respecto a dicha operación. Y, aunque a veces se trata de una cantidad simbólica, lo normal es que esta sea entre un 5 y un 10 % del precio total de la vivienda.
Plazos y fechas para la formalización de la operación
Esta parte es igualmente importante porque la compraventa debe firmarse dentro de los plazos estipulados para cumplir con el contrato de arras y evitar problemas. De esta forma tendremos un plazo que sujeta todas las condiciones estipuladas.
Lo normal es poner un plazo máximo para formalizar la operación y así tener margen para contratar notaría. También se incluirá lugar de la firma.
Gastos e impuestos
Aunque esto es algo que muchos damos por hecho, es importante plasmarlo en el contrato. Esto significa detallar a quién corresponde hacerse cargo de abonar cada gasto que se derive de la operación. Como los gastos de notaría y registro, los de la gestoría, los impuestos obligatorios, etc.
Es posible que algunos de estos gastos se puedan pagar a medias o por una u otra parte según el acuerdo personal al que ambas lleguen.
Cláusulas adicionales
Para tener todo bien atado y no dejar nada al azar, debes considerar en un contrato de arras algunas cláusulas adicionales que recojan detalles como la entrega de llaves (momento y lugar). También podría incluirse algún inventario del inmueble, en el caso de que se incluyan otros bienes o mobiliario.
Asimismo, es interesante incluir responsabilidades de las partes sobre los vicios ocultos o los problemas que puedan surgir después de la firma. Por ejemplo, la aparición de humedades de las que no se había informado y quién se encargará de su saneamiento.
Posibles penalizaciones
Lo normal, cuando se ponen unas normas de cumplimiento, es también recoger las sanciones o penalizaciones si estas no se llevan a cabo. Y aquí podrían darse varios casos.
- Que el comprador se eche atrás y ya no quiera firmar la compraventa. Lo normal es que pierda la cantidad entregada a cuenta o las arras abonadas. Pero eso dependerá del tipo de contrato y estará especificado.
- Que el vendedor se eche atrás. Aquí la penalización es pagarle al comprador el doble de lo que éste ha entregado a cuenta. Pero nuevamente hay que especificarlo.
- Que se incumplan las fechas. La penalización que corresponda a las partes.
Situación jurídica del inmueble
Aquí recogeríamos lo que podemos encontrar en una Nota Simple, que son las servidumbres, hipotecas o embargos que pudiera tener la propiedad. Y en ese caso, cómo se resolverían y las fechas e implicaciones de las partes en dicha resolución.
Por ejemplo, si hay una hipoteca pendiente que debe liquidarse el día de la firma o si el comprador quisiera subrogarse a la misma. También si hubiera alguna situación especial como un alquiler vigente.
Lo ideal es que aquí se recoja que el inmueble está libre de cargas y en regla.
Fecha y firma de las partes
Dentro de este repaso de los puntos más importante de un contrato está por supuesto el apartado de las firmas. Asegúrate de que ambas partes incluyan su rúbrica, nombre, fecha y DNI o NIE si procede. Algunos profesionales solicitan que se firmen todas las páginas del contrato para mayor seguridad.
Como ves no parecen puntos complicados pero de ellos depende que la operación se realice correctamente para las partes. No obstante, si te surge cualquier duda o necesitas ayuda profesional en Red Oriol Orihuela podemos ayudarte con este y otros contratos. Pondremos nuestra experiencia a tu servicio ¡ven a vernos!
